Inwestowanie w nieruchomości z roku na rok zyskuje na popularności. Aby zdecydować się na taki krok, nie trzeba być już krezusem. W epoce rekordowo niskich stóp procentowych, inwestowanie w domy czy apartamenty stało się sposobem na zarobek także dla przeciętnego Kowalskiego.
Polacy coraz częściej nabywają nieruchomości z myślą o ich późniejszej odsprzedaży lub wynajmie. Rośnie także grono inwestorów zainteresowanych rynkiem zagranicznym. Nieruchomości za granicą posiada ok. 2 proc. majętnych Polaków. Jednak wraz ze wzrostem zamożności rodaków, popyt na zagraniczne nieruchomości będzie zapewne systematycznie rósł. Trudno się temu dziwić. Taka inwestycja jest zazwyczaj obarczona niskim ryzykiem jednak warto przestrzegać kilku zasad, aby nie zakończyła się kompletną katastrofą.
Wybierz odpowiednią lokalizację
Kryzys gospodarczy na przełomie 2008 i 2009 roku, który z dużą siłą uderzył w Grecję, Hiszpanię czy Portugalię spowodował, że rynki nieruchomości w tych państwach przeżyły prawdziwy kataklizm. Ceny nieruchomości drastycznie spadły co skłoniło polskich inwestorów do zakupu nieruchomości głównie w atrakcyjnych kurortach południowej Europy.
Duże firmy analityczne wciąż jednak jako „pewniaki” wskazują inwestycje w nieruchomości zlokalizowane w stolicach lub dużych miastach Europy Zachodniej. Najdroższym i najbardziej prestiżowym rynkiem europejskim niezmiennie jest Londyn. Mimo, iż po Brexicie postrzeganie brytyjskiej stolicy uległo nieco zmianie, ceny mieszkań czy domów w Londynie nie spadają. Zdaniem ekspertów dobrym pomysłem jest także inwestycja w lokale położone w dużych miastach Niemiec.
Uwaga na podatki
Każdy kraj ma inne zasady podatkowe, więc przed zakupem nieruchomości warto się z nimi dokładnie zapoznać. Często, mimo iż cena lokalu jest niska, rzeczywisty koszt jego zakupu będzie wyskoki. Inwestor może być zobowiązany np. do uiszczenia opłaty skarbowej (lub jej odpowiednika) lub VAT – lub obu. Warto przed decyzją o kupnie domu czy mieszkania poradzić się doradcy podatkowego, który pomoże dokładnie obliczyć koszty danej inwestycji.
Bardzo wysokie koszty transakcji kupna i późniejszej odsprzedaży, sięgające nawet 25% wartości nieruchomości są w Rosji i Bułgarii. Najmniejsze natomiast są w Estonii oraz na Słowacji i Litwie – zazwyczaj poniżej 4%. Opłaty te są również bardzo niskie w Wielkiej Brytanii, gdzie oscylują na poziomie 5%.
Pamiętaj o kursie walut
Niezależnie od tego, jak dobry posiadamy kurs wymiany, zawsze dobrze jest skorzystać z usług specjalisty ds. przelewów walutowych, który pomoże nam znaleźć najlepszy sposób przekazywania płatności i zapewni nam najlepszą możliwą stawkę.
Upewnij się, że sprzedawca posiada tytuł własności
Często zdarza się, że nieruchomości są wystawiane na sprzedaż mimo, że ich właściciel nie posiada tytuł własności. Poproś prawnika, aby to sprawdził.
Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy
Inwestowanie w nieruchomości z myślą o wynajmie w obcym kraju może okazać się katastrofą, jeśli nie weźmie się pod uwagę lokalnych zwyczajów oraz praw i obowiązków zarówno wynajmującego jak i najemcy.
Aby przestrzec przed inwestowaniem bez wcześniejszej gruntownej analizy danego rynku przedstawiamy pewne prawne aspekty na Szweckim rynku najmu nieruchomości mieszkalnych:
– Wysokość czynszu określa ustawa, efektem czego przychody z inwestycji są bardzo niskie;
– Żądanie kaucji (depozytu) od wynajmu mieszkania jest niedozwolone;
– Najemca ma prawo do przedłużania kontraktu praktycznie w nieskończoność. Prawo jest asymetryczne i wynajmujący może w każdej chwili złożyć trzy-miesięczne wypowiedzenie umowy nawet jeśli kontrakt jest zawarty na czas określony;
– Najemca ma prawo do przekazania prawa do nieruchomości małżonkowi, krewnym, bądź też partnerowi życiowemu, bez pytania właściciela nieruchomości o zgodę.
Dlatego zanim zdecydujemy się na zakup zagranicznej nieruchomości przeznaczonej na wynajem warto odpowiedzieć sobie na poniższe pytania:
Czynsz
– Czy właściciel i najemca mogą samodzielnie między sobą uzgodnić wysokość czynszu?
– Czy ewentualne zmiany dotyczące wysokości czynszu mogą być swobodnie negocjowane?
– Czy wysokość czynszu jest zależna od kosztów utrzymania, bądź jakichkolwiek innych czynników? Jeśli tak, jakie mechanizm jest wpisany w umowę aby te zmiany regulować?
– Jeśli następuje kontrola czynszu, to jakie procedury ze sobą niesie? Jakie są kryteria ustalające wysokość czynsz?
Kaucja (depozyt)
– Czy właściciel ma prawo do pobierania kaucji? Czy ma prawo do pobierania czynszu z góry?
– Czy jest limit prawny wobec wysokości depozytu jaki właściciel może pobrać od najemcy?
– Czy właściciel może/powinien przechowywać depozyt na koncie oprocentowanym?
– Jeżeli nie ma ograniczeń prawnych, jakie jest zwyczajne postępowanie? Czas obowiązywania umowy/ Eksmisja
– Czy umowa musi być zawarta na czas określony?
– Czy po wygaśnięciu umowy najmu, konieczne jest powiadomienie o przeprowadzeniu eksmisji?
– Czy istnieje duża i zasadnicza różnica pomiędzy umową na czas określony a umową na czas nieokreślony?
– Czy właściciel, bądź najemca mogą rozwiązać umowę przed upływem ustalonego terminu?
– Jaka kara jest przewidziana za rozwiązanie umowy przed czasem w niej określonym?
– Jaka jest procedura eksmisji najemcy?
Skuteczność instrumentów prawnych
– Czy sądy działają prawidłowo?
– Czy istnieje możliwość alternatywnego rozstrzygnięcia sporu lub innej mediacji pomiędzy wynajmującym a najemcą?
– Po upływie jakiego czasu można eksmitować najemcę za niepłacenie czynszu właścicielowi (zakładając, że właściciel ma absolutną rację)?
Ustawodawstwo
– Jakie ustawy określają prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy?
– Krótka historia – Czy miała miejsce jakaś gwałtowna deregulacja w ostatnich kilkudziesięciu latach w danym kraju?
Zasięgnij języka
Aby zminimalizować ryzyko przed zakupem nieruchomości warto skorzystać z usług prawnika znającego dany rynek. Nie trzeba jednak korzystać z lokalnej firmy prawniczej. Istnieje wiele rodzimych firm prawniczych, które specjalizują się w nieruchomościach za granicą i będą dysponować specjalistami, którzy rozumieją zarówno system finansowy w Polsce, jak i lokalny rynek wybranego miejsca docelowego.